Faire son plan de masse pour son permis de construire ou sa déclaration préalable : exemple pratique

Définition plan de masse

Le plan de masse consiste en une représentation graphique illustrant la façon dont les éléments bâtis et végétaux s’organisent sur un terrain. Le plan de masse doit montrer à l’administration qu’un projet de construction soumis à permis de construire ou à déclaration préalable respecte les règles de droit des sols.

Particulièrement, le plan de masse montre qu’un projet est conforme aux règles :

• D’implantation des constructions :
Le règlement d’urbanisme peut imposer aux constructions une distance de recul depuis les limites du terrain, depuis une autre construction ou selon une bande de recul établie par une servitude administrative.

• D’assainissement :
Essentiellement dans le cadre de la construction d’une maison individuelle sur un terrain non bâti, le plan de masse montre la façon dont les eaux usées et pluviales sont évacuées. Plus généralement, il montre que le terrain a fait ou va faire l’objet d’une opération de viabilisation.

• De densité de surface autorisée :
Le règlement d’urbanisme peut imposer un Coefficient d’Emprise au Sol (CES). Le plan de masse permet au service instructeur de vérifier que le bâtiment n’excède pas le seuil de CES autorisé. De plus, un seuil minimal d’espace libre de toute construction peut être imposé.

• De sécurité et de salubrité :
Le plan de masse offre la possibilité à l’administration de déterminer si le projet est de nature à présenter un risque particulier, par exemple au regard de l’emplacement des accès vers le terrain depuis la voie publique.
Le code de l’urbanisme apporte un cadre réglementaire au plan de masse de la manière suivante :

Éléments à illustrer sur le plan de masse

Les limites du terrain et ses clôtures

Le plan de masse doit permettre de visualiser la forme de la parcelle faisant l’objet des travaux. En outre, le plan de masse montre l’emplacement des clôtures du terrain.
L’administration peut ainsi contrôler le respect des règles de recul imposées aux constructions depuis les limites du terrain.

Les accès au terrain et aux constructions

Le plan de masse montre dans le même temps :
• L’emplacement des accès au terrain ;
• L’emplacement des accès aux constructions ;
• Eventuellement, les dimensions des accès (comme les dimensions d’un portail d’accès des véhicules).

Les accès au terrain et aux constructions font l’objet d’une attention particulière de la part de l’administration, dans la mesure où un accès implanté incorrectement présente un risque pour la sécurité des usagers.

De plus, un terrain dont le plan de masse montre que l’accès est insuffisant (ou inexistant) devrait donner lieu à un refus de l’autorisation de construire.

Egalement, il convient de représenter le mode d’accès.Plus précisément, il revient au plan de masse d’illustrer tous les aménagements pratiqués sur le terrain permettant d’accéder au terrain ou aux constructions, particulièrement les allées, qu’ils soient ou non carrossables, ainsi que l’emprise de la servitude de passage lorsqu’elle existe.

Les constructions existantes et à bâtir

Le plan de masse illustre à la fois les constructions existantes et futures.
Il importe de bien illustrer l’ensemble des constructions :
• Le bâtiment principal, comme une maison ;
• Et la totalité de ses annexes – piscine (même découverte et terrasse / dalle incluse), véranda, serres, abri de jardin, garage (qu’il soit accolé ou indépendant du bâtiment principal).

L’administration peut alors s’assurer que le projet à construire respecte les distances minimales de recul prévues par le règlement d’urbanisme entre les constructions nouvelles et les constructions existantes.

Dans le cadre d’un projet d’extension d’un bâtiment, le plan de masse illustre simultanément le bâtiment qui fait l’objet des travaux et sa partie nouvelle. L’administration peut alors contrôler le respect des règles de distances entre la partie nouvelle et la limite du terrain.

Les aménagements extérieurs : dalles, terrasses, allées

Les aménagements pratiqués au sol tels que les dalles, terrasses et allées doivent apparaître sur le plan de masse. Selon la rédaction du règlement d’urbanisme local, ces aménagements extérieurs peuvent en effet avoir une incidence sur le Coefficient d’Emprise au Sol (CES).
Le cas échéant, le plan de masse fait apparaître l’ensemble des pylônes, poteaux, barbecues ou tous les autres ouvrages destinés à être utilisés à l’extérieur d’un bâtiment.

Les cotations

Le plan de masse doit comporter un ensemble de cotes illustrant :
• Les dimensions des constructions : longueur, largeur de chacune des constructions, aménagements extérieurs compris s’ils sont concernés par le projet faisant l’objet de la demande d’autorisation de construire ;
• Les distances des constructions depuis les limites de terrain : la distance est calculée depuis le nu extérieur de la construction jusqu’à la ligne séparative et jusqu’à l’alignement ;
• Les distances entre les constructions : la distance est calculée depuis le nu extérieur de la construction jusqu’au nu extérieur de la construction la plus proche.

Le cas échéant, il peut être nécessaire d’inscrire les cotes du terrain, spécialement lorsque le projet consiste à effectuer une division de terrain en lotissement.

L’inscription de cotes n’est pas véritablement une « obligation« . Pour autant, dans la mesure où le plan de masse est principalement utilisé en vue d’analyser la répartition des constructions sur un terrain, l’omission de cotes reste pénalisante dans l’instruction du dossier.

En effet, en l’absence de cotations, le service instructeur n’a aucune certitude quant aux distances et dimensions réellement envisagées par le déclarant. Dans le doute, il peut alors transmettre une notification pour insuffisance.

Les plantations

La distance entre les plantations et les limites séparatives sont réglementées par le code civil (article 671) :
• Pour une plantation de plus de 2 mètres de hauteur, un recul de 2 mètres doit être respectée depuis la ligne séparative.
• Pour une plantation d’une hauteur inférieure ou égale à 2 mètres, un recul de 0,50 mètres doit être respectée depuis la ligne séparative.

Le plan de masse peut montrer que les plantations respectent les dispositions du code civil.

Pour autant, il faut noter que l’examen de la demande autorisation de construire ne tient pas compte des règles de droit civil. Ainsi, un projet peut être accepté s’il méconnaît les règles de droit civil mais qu’il respecte les règles d’urbanisme.

S’il apparaît sur le plan de masse que les plantations ne respectent pas les dispositions du code civil, en principe, l’administration devrait se limiter à une simple mise en garde, sans pour autant émettre un refus.

Les espaces libres de toute construction

Généralement, le règlement d’urbanisme impose aux terrains un seuil minimal d’espace libre de toute construction. Les zones du plan de masse qui ne font pas apparaître de construction ou d’aménagement particulier laissent supposer qu’elles représentent des surfaces libres.

L’altimétrie du terrain naturel et hauteur des constructions

Le plan de masse est dessiné sous ses trois dimensions :
• La longueur et la profondeur des constructions et du terrain,
• Ainsi que leurs hauteurs (ce sont les hauteurs des constructions et du terrain qui marquent la troisième dimension évoquée par le code de l’urbanisme).

En effet, la hauteur maximale d’un bâtiment ou d’une clôture peut être limitée par le règlement d’urbanisme.

En outre, l’altimétrie du terrain naturel doit apparaître sur le plan de masse afin que l’administration puisse d’une part visualiser la façon dont les bâtiments s’intègrent au terrain, et d’autre part pour vérifier si la hauteur maximale est correctement calculée depuis le point le plus bas de la construction.

Les réseaux existants ou à créer

Le tracé des réseaux doit apparaître sur le plan de masse s’il est prévu de procéder à un raccordement, de modifier le mode de raccordement ou de construire sur un terrain non bâti.

En dehors de ces situations, il ne semble pas nécessaire d’illustrer les réseaux sur le plan de masse.

Plus que leur tracé, l’administration cherche essentiellement à déterminer si le terrain fait l’objet d’une opération de viabilisation. A savoir également que le règlement d’urbanisme peut imposer l’enfouissement des réseaux.

Réseau d’alimentation en eau potable

En principe, le terrain doit être raccordé au réseau public d’alimentation en eau potable, autrement l’administration peut être en droit de refuser de délivrer une autorisation de construire.

Réseau d’évacuation des eaux usées

Le plan de masse permet d’identifier le mode d’évacuation des eaux usées, selon qu’il s’agisse d’un dispositif d’assainissement autonome ou collectif.

Réseau d’évacuation des eaux pluviales

Le plan de masse montre la manière dont les constructions sont raccordées au réseau d’évacuation des eaux pluviales. Le réseau d’évacuation des eaux pluviales est en principe séparé du réseau d’évacuation des eaux ménagères.

Réseau d’approvisionnement en électricité, gaz et réseau téléphonique

S’il est prévu de modifier ou de procéder au raccordement à un réseau d’électricité ou de gaz, alors le plan de masse fait apparaître leur tracé.

Le tracé du réseau téléphonique est accessoire.

Dans quels cas faut-il joindre un plan de masse

Plan de masse et permis de construire

Le plan de masse est l’une des pièces à joindre obligatoirement à la demande de permis de construire. Il porte le sigle « PC 2 ?, ou, dans le cadre d’un projet portant sur une maison individuelle ou ses annexes, le sigle « PCMI 2 ? .

Plan de masse et déclaration préalable

Contrairement au permis de construire, qui impose systématiquement l’établissement du plan de masse, la déclaration préalable laisse à l’appréciation du service instructeur la nécessité ou non d’exiger un tel document.
En règle générale, le plan de masse est à transmettre lorsque le projet consiste à :
• Construire de la surface de plancher ou de l’emprise au sol,
• Modifier le volume d’un bâtiment existant,
• Construire un ouvrage accolé à un autre.

En revanche, la réalisation du plan de masse demeure facultative pour tous les autres projets, notamment ceux consistant exclusivement à modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment.
Il reste conseillé de le transmettre dans tous les cas en vue de limiter les risques de faire l’objet d’une notification pour pièce manquante.

PROJET soumis à déclaration préalable de travaux	Nécessité de transmettre un plan de masse (sigle « DP 2 ?)
Construction d’un abri de jardin	OUI
Construction d’un garage, accolé ou indépendant	OUI
Construction d’une extension ou d’une véranda	OUI
Surélévation d’un bâtiment	OUI (nécessaire pour contrôler la continuité du respect des règles de prospect)
Construction d’une piscine	OUI
Construction d’une clôture	NON, mais vivement conseillé pour permettre à l’administration de localiser l’emplacement de la clôture
Modification de l’aspect extérieur	NON
Ravalement de façade	NON, sauf disposition locale contraire

Infos utiles

Comment faire un plan de masse ?

Il est possible de faire le plan de masse en partie à l’aide du site gratuit du cadastre : www.cadastre.gouv.fr.

Le plan cadastral du site cadastre.gouv.fr peut être suffisant pour constituer une base de travail.

Pour autant, il est impératif d’apporter des modifications sur l’extrait cadastral, dans la mesure où il n’apporte pas l’ensemble des informations nécessaires à l’instruction de la demande.

Ainsi, l’extrait cadastral n’illustre pas l’altimétrie du terrain naturel, l’emplacement des aménagements extérieurs, des plantations, les accès aux bâtiments ainsi que leurs hauteurs. Il ne présente par ailleurs aucune cotations.

De surcroît, il convient de vérifier l’exactitude des données du cadastre, car ces dernières peuvent ne pas être à jour.

De telle sorte que dans le cadre d’une demande complexe, notamment s’il s’agit d’un permis de construire maison individuelle, il demeure préférable de faire appel à un géomètre, ou de tout autres professionnels, afin d’établir le plan de masse.

Mise en garde : Le site cadastre.gouv.fr délivre des extraits cadastraux.

Il est très important de rappeler qu’un extrait cadastral reste un document fiscal servant de base au calcul des impositions.

De telle sorte qu’un extrait cadastral n’est en aucune manière un plan de masse !

Les extraits cadastraux sont utiles à la réalisation d’un plan de masse, tout particulièrement pour illustrer les limites du terrain, mais ils ne doivent surtout pas être déposés tels quels en guise de plan de masse, sauf à risquer de recevoir une notification pour insuffisance (soit une perte de temps d’un mois minimum).

Existe-t-il des informations à représenter obligatoirement sur le plan de masse ?

Certains sites Internet profanes parlent de réglementation du plan de masse et de « consigne d’informations obligatoires ».

Ce n’est pas tout à fait exact : par exemple, le code de l’urbanisme n’impose pas d’échelle particulière.

Au contraire, afin de tenir compte de la variété des situations, le code de l’urbanisme offre la possibilité au service instructeur d’arbitrer entre les informations dites nécessaires et les informations utiles.

Les informations nécessaires à l’instruction

Ce sont les informations essentielles à l’analyse de la demande d’autorisation de construire compte tenu du projet envisagé. L’omission de ces informations empêche l’administration d’examiner convenablement le plan de masse au regard des règles de droit des sols.

Par exemple, il n’est pas nécessaire d’informer le service instructeur de l’emplacement des accès au terrain si le projet consiste à construire une piscine ou un abri de jardin. A l’inverse, dans le cadre de la construction d’un garage, il est nécessaire de localiser l’emplacement des accès, leurs dimensions et le mode d’accès des véhicules depuis la voie publique (allée carrossable, dalle).

Finalement, ce sont la teneur du projet ainsi que les situations locales qui déterminent les informations nécessaires à l’administration. Le code de l’urbanisme se limite à fournir un cadre réglementaire.

Les informations seulement utiles à l’instruction

Il s’agit des informations permettant d’améliorer la compréhension globale du projet, sans que l’omission de ces informations empêche l’administration d’instruire la demande d’autorisation de construire.

Par exemple, la rose des vents permet de comprendre l’orientation des constructions. Dès lors que l’orientation des constructions n’est pas réglementée, alors la rose des vents apparaît comme une information seulement utile.

Un autre exemple, le code de l’urbanisme dispose que le plan de masse doit illustrer les plantations. Dès lors que les plantations sont maintenues et n’ont pas d’incidence particulière sur le projet, alors il n’est pas nécessaire qu’un plan de masse localise les plantations. Cette information reste utile pour examiner leur conformité au regard des règles du code civil.

Les informations essentielles d’un plan de masse

Parmi les éléments à représenter systématiquement, il reste possible de citer :
1. les limites du terrain ;
2. les constructions existantes ou à créer ainsi que leurs dimensions ;
3. les cotations illustrant les distances entre les constructions et depuis les limites de terrain.

Il s’agit des informations de base qu’il convient de compléter compte tenu du projet qui fait l’objet de la demande d’autorisation de construire.

Dans tous les cas, qu’il s’agisse d’informations nécessaires ou seulement utiles, il reste prudent d’inscrire le maximum d’informations possible au plan de masse.

Les symboles ou signes à utiliser

Il n’existe pas de symboles ou de signes conventionnels pour l’administration.

L’utilisation de points à la place de lignes, de lignes à la place de flèches ou encore l’emplacement et la forme des cotes restent à l’entière discrétion du demandeur.

Il importe essentiellement que le dossier de permis de construire ou de déclaration préalable soit accompagnée d’un plan de masse lisible, et suffisamment complet pour effectuer l’instruction de la demande.

De plus, il doit de préférence être dessiné à l’échelle afin de permettre à l’administration d’effectuer des mesures sur le plan si nécessaire.

Erreur sur le plan de masse

cependant tenu d’entreprendre les travaux au regard de ce qui a été déclaré.

En particulier, la construction doit respecter les dimensions, hauteurs et distances (voies publiques, limites séparatives et entre les constructions) précisées dans le plan de masse.

Exemple de plan de masse gratuit à télécharger

Échelle et rose des vents

Quelle est l’échelle pour faire un plan de masse est une interrogation récurrente.

En réalité, ce sont les dimensions du terrain et sa forme qui conditionnent l’échelle du plan de masse.

Généralement, une échelle est correcte dès lors que le plan de masse permet de visualiser la totalité du terrain et les abords de la voie publique, sans que l’échelle n’excède le 1/500 e (le plan devient autrement illisible).

Il est inutile de représenter les constructions implantées sur les parcelles voisines.

Lorsque le terrain est de dimension conséquente, il est possible de déposer deux plans de masse : un plan de masse qui représente la totalité du terrain, même au-delà du 1/500 e, et un autre plan établi selon une échelle plus restreinte, sans dépasser le 1/500 e.

Cela étant, plus que le choix de l’échelle, le principal impératif demeure que le plan de masse doit respecter et indiquer lisiblement l’échelle qui a été choisie

L’échelle peut être inscrite sous une forme numérique ou graphique.

Il est également nécessaire que l’échelle soit conventionnelle. Il ne faut surtout pas employer des échelles comme 2/257e, 1/127e, etc.. Ce genre d’échelle rend un plan particulièrement difficile à lire.

A savoir que les services instructeurs utilisent un kutch pour analyser les plans de permis de construire ou de déclaration préalable (il s’agit d’une sorte de règle représentant les échelles).

L’astuce pour rendre le plan de masse lisible consiste à utiliser les échelles courantes du kutch, à savoir : 1/25, 50, 100, 150, 200, 250.

De plus, le plan de masse peut comporter une rose des vents afin d’en simplifier sa compréhension. La rose des vents est tout particulièrement justifiée lorsque le dossier d’autorisation de construire ne présente pas de plan des façades et des toitures.

Emplacement et dimensions des éléments existants

Vous devez représenter graphiquement la totalité des éléments bâtis (maison, garage, véranda, etc.) sur la parcelle ainsi que l’ensemble des éléments végétaux, en particulier les plantations et éventuellement les haies végétales.

Il peut également être nécessaire de dessiner les aménagements extérieurs, notamment les terrasses, allées (carrossables ou non) et le cas échéant les aménagements affectés au stationnement des véhicules.

Lorsque le projet consiste à construire une terrasse, il est conseillé d’inscrire sa hauteur directement sur le plan de masse.

Schématiquement, le dessin des éléments existants (bâtiments, aménagements, plantations) symbolise l’assise au sol, épaisseur des murs extérieurs compris. Ainsi, il ne faut pas dessiner les débords de toiture s’ils ne sont pas maintenus au sol par des poteaux.

Emplacement des prises de vue des photographies à joindre

Il ne faut pas oublier d’indiquer les emplacements à partir desquels les photographies en environnement proche (DP.7/PC.7) et lointain (DP.8/PC.8) ont été prises.

Ces photographies doivent être réalisées obligatoirement dès lors qu’un projet est soumis à permis de construire, ou lorsqu’il est visible depuis la voie publique pour une déclaration préalable de travaux.

Cliquez ici pour plus d’infos sur l’emplacement des prises de vue.

Emplacement du plan en coupe

Les demandes d’autorisations de construire portant sur des projets modifiant l’altimétrie du terrain sont accompagnées d’un plan en coupe.

L’emplacement du plan en coupe doit être matérialisé sur le plan de masse, par exemple selon une ligne.

On retrouvera sur le plan en coupe l’ensemble des éléments qui sont traversés par la ligne figurant au plan de masse, ainsi que le profil du terrain naturel et fini.

Il est également possible de préciser l’orientation du plan en coupe en dessinant une flèche sur la ligne de coupe.

État existant et état projeté

Il est toujours préférable de fournir deux plans de masse lorsque les travaux prévoient de modifier un élément du terrain, comme la démolition d’un bâtiment, la plantation d’arbres ou la construction d’aménagements extérieurs (terrasses, allées).

C’est la solution la plus rigoureuse, lire cette note à ce sujet : Plan de masse état initial et état futur.

Il reste toutefois possible de faire plus simple en désignant les éléments à modifier par des annotations inscrites au plan de masse.

Limites de propriété

La limite de propriété correspond sur cet exemple à la clôture du terrain.
Elle peut être représentée par une ligne continue. Le plan cadastral téléchargé sur le site du cadastre devrait simplifier le tracé des limites de propriété.

Dimensions du projet

Il est nécessaire de préciser toutes les dimensions du projet à l’aide de lignes de côtes. Les dimensions se calculent depuis le nu extérieur des constructions.

Cotations à partir des voies publiques et des limites séparatives

Il convient également d’inscrire les distances des constructions à créer par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives.

Ces distances sont en effet réglementées.

Par exemple, l’implantation en limite séparative peut être imposée aux constructions nouvelles, à l’inverse, il peut être imposé de respecter une marge de recul.

Les distances se mesurent depuis le nu extérieur des constructions jusqu’à :
• La ligne de séparation pour les distances depuis les limites séparatives ;
• L’alignement pour les distances depuis la voie publique.

Distances entre les constructions

Les distances entre les constructions peuvent elles aussi être encadrées par le règlement de l’urbanisme.

Le plan de masse doit donc présenter les distances futures entre les constructions existantes et celles à créer.

Altimétrie du terrain naturel

L’altimétrie du terrain naturel correspond à la pente du terrain calculée depuis la voie publique.

Généralement la voie publique prend une valeur égale à « 0 ?. Ainsi, un point de valeur +0.5 signifie que la pente du terrain est plus haute de 0,5 m par rapport à la voie publique.

Inscrire les hauteurs à partir du terrain naturel peut être facultatif pour certains projets, en particulier dans le cadre de simples annexes à l’habitation (sauf garage souterrain et éventuellement piscine enterrée).

Aussi, il n’est pas rare que l’administration soit tolérante sur l’omission d’informations concernant l’altimétrie du terrain naturel.

Pour autant, même pour un projet modeste, le service instructeur reste en droit d’exiger un nouveau plan de masse illustrant les hauteurs du terrain naturel.

Il est possible de déterminer l’altimétrie du terrain à partir d’une carte IGN avec l’aide des côtes NGF. Dans les faits, seuls un géomètre ou un dessinateur en bâtiment sont compétents pour effectuer des mesures précises.

Hauteurs à partir du terrain fini

Lorsque les travaux prévoient un « remodelage » du terrain, par exemple à l’occasion d’un terrassement, il est possible d’indiquer les hauteurs à partir du terrain fini.

Cette information demeure facultative lorsque le plan en coupe représente correctement le terrain fini.

Hauteurs des constructions

Le plan de masse peut préciser les hauteurs des différentes constructions sous forme d’une simple annotation.

Cela est particulièrement utile lorsque le plan en coupe n’a pas été réalisé, ou dès lors qu’aucun autre document joint à la demande ne mentionne l’élévation des façades existantes et/ou à créer.

Les annotations au plan de masse peuvent alors indiquer les hauteurs au faîtage et les hauteurs à l’égout du toit.

Il est préférable de placer les annotations sur les bâtiments dans le sens de la pente du toit. Cette méthode permet alors de représenter l’orientation des pans de la toiture.

Éléments à créer ou à modifier

Lorsque la demande est accompagnée d’un seul plan de masse, il est possible d’y annoter les éléments qui seront créés ou modifiés à l’occasion des travaux.

Par exemple, il est possible de désigner les plantations à créer ou à supprimer. Ou encore, dans le cadre d’une extension d’une maison individuelle, il est possible de désigner l’emplacement de l’extension par une annotation.

Accès aux constructions, au projet, au terrain et aux aires de stationnement

Lorsque le projet consiste en une construction nouvelle, en particulier pour la construction d’une maison individuelle ou l’édification d’un garage, il est nécessaire de localiser les accès depuis la voie publique ainsi que les accès des constructions.

Idéalement, il faudrait également dessiner à l’échelle les allées empruntées par les véhicules.

Clôture du terrain

Il est possible de représenter schématiquement les clôtures du terrain, par une simple ligne.

Il est conseillé d’inscrire la hauteur de clôture sous forme d’annotations, tout particulièrement lorsque la demande porte sur un projet de clôture ou sur un projet implanté en limite séparative.

Implantation des réseaux

Le cas échéant, le plan de masse illustre l’emplacement des réseaux et la manière dont il est prévu de s’y raccorder.

Cette information est nécessaire pour la construction d’un bâtiment sur un terrain libre de toutes constructions.

En revanche, il est clairement inutile de représenter les réseaux si le terrain y est déjà raccordé.

Implantations des aires de stationnement

L’emplacement et les dimensions des espaces de stationnement peuvent être dessinés sur le plan de masse.

Cette information est absolument nécessaire lorsque la demande porte sur un projet de construction sur un terrain non bâti, ou sur la construction d’un espace de stationnement.

Implantation du dispositif d’assainissement

Dans le cadre d’un projet de construction d’une maison individuelle, il est impératif de représenter l’implantation du dispositif d’assainissement si le terrain n’est pas raccordé aux réseaux publics d’évacuation des eaux usées.

Implantation, profondeur et superficie des affouillements et/ou des exhaussements du sol

Les affouillements ou exhaussements du sol peuvent être symbolisés sous la forme d’un symbole de forme circulaire, à l’intérieur duquel il est possible d’y inscrire leurs profondeurs et leurs superficies.

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