Qu’est-ce qu’un plan de masse ?
Le plan de masse est une pièce à joindre à une demande d’autorisation de construire.
Il permet à l’administration d’analyser la conformité d’un projet au regard des règles de droit des sols applicables au terrain, notamment celles relatives à l’implantation des constructions ou à l’assainissement et à la salubrité.
Le code de l’urbanisme n’apporte pas de définition du plan de masse : il se limite à définir son contenu.
Dans son article R.431-9, le code de l’urbanisme dispose que : « Le projet architectural comprend […] un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. »
L’article R.431-9 du code de l’urbanisme indique que le plan de masse doit faire apparaître :
• Les travaux extérieurs aux constructions ;
• Les plantations maintenues, supprimées ou créées ;
• Le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu ;
• Le cas échéant, les bâtiments ou ouvrages qui seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement ;
• le cas échéant pour un terrain enclavé, l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage.
Comment obtenir un plan de masse ?
Contrairement à un plan cadastral, un plan de masse ne peut pas être « obtenu » : il doit au contraire être « réalisé » afin de rendre compte du projet qui fait l’objet de la demande d’autorisation de construire.
Consultez cette note pour en savoir plus sur la réalisation du plan de masse : Faire son plan de masse : exemple pratique
Service compétent : le service instructeur
Le plan de masse est analysé par le service instructeur, en charge de l’examen de la demande d’autorisation de construire.
Selon l’organisation territoriale locale, le service instructeur peut être la commune, l’intercommunalité ou la Direction Départementale des Territoires (DDT). Dans tous les cas, le dossier de demande d’autorisation de construire se dépose systématiquement auprès de la mairie territorialement compétente (art. R423-1 du code de l’urbanisme).
Le service instructeur ne délivre pas de plan de masse : il peut apporter des conseils sur sa conception ainsi que des informations sur les dispositions d’urbanisme à respecter.
En revanche, le service instructeur n’a pas à réaliser un plan de masse pour le compte d’un administré.
Qu’est-ce qu’un plan cadastral ?
Le plan cadastral est un document de nature fiscale dont l’objet est de recenser les propriétés foncières et de les délimiter graphiquement par rapport aux propriétés voisines.
Ainsi, la documentation fiscale définit le plan cadastral comme une représentation graphique du territoire communal « dans tous les détails de son morcellement en propriétés et en nature de culture ainsi que certains détails utiles à sa compréhension. Il donne également la figuration de l’emprise au sol des bâtiments fixés à perpétuelle demeure ».
Dans une question écrite publiée au Journal Officiel du Sénat le 30 décembre 2012, le législateur rappelle que « le plan cadastral s’est limité à identifier et à représenter la propriété foncière à des fins fiscales, sans garantir sa consistance, ni l’identité des propriétaires. La valeur juridique des énonciations du cadastre est limitée au rang d’indice réfutable. »
Un extrait cadastral correspond à une représentation partielle du plan cadastral. Il peut par exemple illustrer qu’une seule ou plusieurs parcelles immédiatement contiguës.
Comment obtenir un extrait cadastral ?
Le site cadastre.gouv.fr permet d’éditer et d’imprimer gratuitement un extrait cadastral. Le plan cadastral peut également être consulté en mairie.
Service compétent : centre des impôts fonciers
Le cadastre, en charge de la gestion du plan cadastral, est un service de l’administration fiscale rattaché au centre des impôts fonciers.
A savoir que le code de l’urbanisme effectue la distinction entre « plan de masse » et « extrait cadastral », ce qui montre par ailleurs que ces deux documents ne sont pas de même nature.
Le plan de masse est une pièce du projet architectural, tel que défini à l’article L.431-2 du code de l’urbanisme.
L’extrait cadastral est une pièce à joindre dès lors que le terrain est compris dans une commune ayant instauré un Plafond Légal de Densité (ancien article R.333-3 du code de l’urbanisme).
Différences et points communs entre un plan de masse et un plan cadastral
Comparaison plan cadastral et plan de masse (cliquez sur l’image pour agrandir).
Les deux documents consistent en une représentation en plan d’un terrain. Toutefois, le plan cadastral apparaît être moins détaillé qu’un plan de masse.
De telle sorte que pour certains projets, notamment les plus complexes, un plan cadastral ne peut pas se substituer à un plan de masse.
Points communs entre plan cadastral et plan de masse
Limites de propriété
Plan de masse comme plan cadastral, ces deux documents représentent graphiquement les limites de propriété d’un terrain. Ils permettent ainsi de visualiser sa forme générale.
Le plan cadastral permet d’identifier les clôtures et murs mitoyens ou privatifs selon des symboles graphiques.
Retrouvez la légende du cadastre pour aider à réaliser un plan de masse en consultant cette note : Légende du cadastre.
Emplacement et emprise au sol des constructions
Les deux documents offrent la possibilité de visualiser l’emplacement des constructions sur un terrain. De plus, le plan de masse comme l’extrait cadastral illustrent chacun l’emprise au sol des constructions.
L’extrait cadastral ne montre cependant que les constructions « fixées au sol à perpétuelle demeure ».
Références cadastrales ?
Le plan de masse peut éventuellement présenter les références cadastrales du terrain concerné par la demande d’autorisation de construire.
Il n’est toutefois pas imposé d’y inscrire des références cadastrales, bien qu’il puisse s’agir d’un renseignement utile à l’instruction afin de faciliter la localisation de la parcelle au sein du Plan Local d’Urbanisme (PLU).
Différences entre plan cadastral et plan de masse
Contrairement au plan de masse, le plan cadastral n’est pas forcément une représentation de l’état actuel du terrain. En effet, le plan cadastral peut être obsolète en ne rendant pas compte des évolutions du terrain intervenues depuis sa dernière mise à jour (contenance, constructions nouvelles).
D’autre part, il faut rappeler que ces deux « plans » répondent à des objectifs distincts :
• Recenser les propriétés imposables pour le plan cadastral ;
• Assurer l’instruction d’une demande d’autorisation de construire pour le plan de masse.
Aménagements du terrain
Hormis l’emplacement des constructions fixées au sol à perpétuelle demeure et les limites de propriété, le plan cadastral ne fait pas apparaitre les principaux aménagements du terrain.
Ainsi, le plan cadastral ne permet pas de visualiser l’emplacement des plantations, allées, dallages, zones d’affouillement/d’exhaussement, espaces verts, terrasses de plain-pied, pylônes, poteaux.
Altimétrie du terrain
Le code de l’urbanisme montre que le plan de masse représente le terrain et les constructions sous leurs trois dimensions.
Si nécessaire, le plan de masse doit alors illustrer l’altimétrie du terrain, laquelle ne figure pas sur le plan cadastral.
Emplacement des réseaux (eau, énergie, assainissement)
Contrairement au plan de masse, le plan cadastral ne fait jamais apparaitre l’emplacement des réseaux d’eaux, de gaz, d’électricité ou d’assainissement
Cotes et dimensions
Le plan cadastral n’est jamais coté. Par ailleurs, il ne rend pas compte de la hauteur des constructions.
Les cotations sont pourtant nécessaires au service instructeur à la fois pour évaluer les dimensions des constructions, mais aussi pour identifier leur emplacement par rapport aux limites de terrain et aux autres constructions existantes
Symboles graphiques (emplacement du plan en coupe et des photographies)
Il n’existe pas de symboles graphiques « conventionnels » à intégrer au plan de masse du code de l’urbanisme.
Toutefois, le code de l’urbanisme dispose que le plan de masse doit faire apparaître l’emplacement et l’orientation du plan en coupe (par exemple, sous la forme d’une ligne accompagnée d’une flèche).
En outre, l’emplacement et l’angle des prises de vues, à joindre le cas échéant à la demande d’autorisation de construire, doit figurer au plan de masse.
Comment utiliser correctement un plan cadastral pour réaliser un plan de masse
Service du cadastre, instructions fiscales, géomètres du cadastre, informatisation du plan cadastral … l’établissement du plan cadastral fait l’objet d’une attention particulière de la part de l’administration fiscale.
La fiabilité du plan cadastral demeure assez inégale selon les communes. Globalement, il semble que le plan cadastral des communes les plus peuplées soit plus fréquemment mis à jour que pour les communes à dominante rurale.
Ainsi, lorsque le plan de masse est établi à partir d’un plan cadastral, il est essentiel de s’assurer de sa cohérence au regard du terrain actuel et le cas échéant d’y apporter des modifications.
Particulièrement, il est indispensable :
• De contrôler l’emplacement des limites de propriété et des constructions ;
• De contrôler les dimensions du terrain ;
• D’apporter les éléments d’information nécessaires à l’instruction de la demande d’autorisation de construire.
De manière générale, il est crucial que le plan de masse ne restitue pas les inexactitudes du plan cadastral.
L’usage du plan cadastral en vue de réaliser un plan de masse devrait se limiter à fournir un ordre de grandeur global, affiné ultérieurement par une mesure directe sur le terrain.
Contrôler l’emplacement des limites de propriété et des constructions
Le tracé des limites de propriété ainsi que l’emprise au sol des constructions doivent apparaître sur le plan de masse.
Ces éléments sont illustrés sur le plan cadastral : il est alors envisageable de l’utiliser comme support en vue d’établir un plan de masse du terrain.
Cependant, il demeure essentiel de contrôler leur exactitude au regard de l’état réel et actuel du terrain.
Ainsi, un plan cadastral ne rendant pas exactement compte des limites du terrain peut conduire à une erreur d’implantation, engageant à la fois la responsabilité de l’architecte et celle du maître d’ouvrage (Cour d’appel de Limoges, Ch. civ., 26 févr. 2013 RG N° 12/00287, évoqué par le Moniteur et cité par l’Office notarial de Baillargues).
Contrôler les dimensions du terrain
Bien que le plan cadastral soit édité à l’échelle, les dimensions des limites du terrain n’apparaissent pas directement.
Mesurer les limites du terrain « à la règle » sur un plan cadastral ne peut pas avoir la même précision qu’une mesure directe sur le terrain, le cas échéant effectuée par un géomètre. Ces mesures directes peuvent par la suite être reprises sur le plan de masse.
• Comment contrôler l’exactitude du plan cadastral ?
Les informations relatives aux dimensions du terrain et à l’emplacement des limites de propriété peuvent être retrouvées au procès-verbal de bornage.
Le procès-verbal de bornage, qui intègre le plan de bornage, est en principe tenu à disposition par le géomètre, ou le cas échéant par le notaire.
Le changement des limites de propriété fait l’objet d’un document d’arpentage, également établi par le géomètre (art. 25 du décret du 30 avril 1955). Le document d’arpentage est par la suite utilisé par les services du cadastre dans le cadre de la mise à jour du plan cadastral.
Apporter les modifications nécessaires à l’instruction de la demande
Hormis quelques informations ponctuelles utiles à son interprétation, le plan cadastral représente essentiellement des ouvrages imposables.
En conséquence, lorsque le plan de masse est élaboré à partir d’un extrait cadastral, il est nécessaire d’apporter toutes les informations requises par l’instruction de la demande d’autorisation de construire.
Outre les aménagements du terrain (dalles, terrasse, éléments végétaux s’il y’a lieu), le plan de masse doit représenter les dimensions des constructions, leurs distances aux limites du terrain, les distances entre deux constructions ou encore l’altimétrie du terrain naturel, l’emplacement du plan en coupe et des photographies.
Egalement, il peut être utile d’apporter des annotations supplémentaires qualifiant les éléments du terrain : construction existante, construction à créer, emplacement des accès, hauteurs des constructions.
Dans quels cas est-il possible de présenter un plan cadastral en tant que plan de masse ?
Un plan cadastral peut a fortiori être suffisant lorsque l’instruction ne nécessite pas de plan de masse, comme pour les travaux de modification de l’aspect extérieur. Dans de telles situations, le plan de masse reste qu’une donnée simplement utile à l’instruction, permettant par exemple de faire comprendre l’organisation du terrain au service instructeur.
Il devrait éventuellement être suffisant compte tenu de la faible importance du projet, bien qu’une vérification sur place apparaît indispensable, notamment lorsque la construction est édifiée en retrait des limites séparatives. Dans tous les cas, il reste incontournable d’y apporter des compléments d’information, dont les cotations.
En revanche, il semble particulièrement douteux de se contenter d’un simple extrait cadastral, même à jour, lorsque la demande porte sur une construction d’envergure plus importante, comme celles à usage d’habitation sur un terrain libre de toutes constructions.
Pourquoi un plan de masse est-il souvent confondu avec l’extrait cadastral ?
Le dépôt d’un plan cadastral en tant que plan de masse est particulièrement répandu. Plusieurs explications probables peuvent être dégagées.
Le site cadastre.gouv.fr
La confusion entre plan de masse et extrait cadastral est peut-être entretenue de manière indirecte par le site cadastre.gouv.fr.
Le site cadastre.gouv.fr précise, sans ambiguïté et en page d’accueil, qu’il offre la possibilité de consulter le plan cadastral.
Pour autant, il est fréquemment présenté à tort comme un service délivrant des plans de masse.
D’où un risque tout de même assez important de faire l’objet d’une notification pour insuffisance dès lors que l’extrait cadastral n’a pas fait l’objet des modifications nécessaires à son instruction.
La solution de facilité
Le plan de masse nécessite une implication de la part du demandeur, lequel doit par exemple effectuer ou faire effectuer des mesures sur le terrain. L’impression du plan cadastral n’implique en revanche aucune contrainte particulière.
Les erreurs de communication
Il n’est pas rare au niveau des administrations locales que le plan cadastral soit assimilé à un plan de masse (peut-être un peu trop facilement).
Bien qu’il soit vrai qu’un plan cadastral peut suffire en pratique et sous certaines conditions, le problème reste qu’un plan cadastral ne tient pas forcément compte de l’état réel du terrain.
Bilan : est-il risqué de se fier exclusivement aux données du cadastre ?
Le plan cadastral constitue clairement une aide précieuse en vue de constituer un plan de masse.
Le plan cadastral est d’autant plus intéressant qu’il illustre l’emprise au sol des constructions et les limites de propriété. L’emprise au sol des constructions est en effet une notion intégrée au code de l’urbanisme, de plus le service instructeur doit examiner la conformité de l’implantation des constructions au regard des limites du terrain.
Le manque éventuel de fiabilité du plan cadastral doit pour autant ne jamais être négligé.
Compte tenu de sa précision très variable selon les communes, un simple extrait cadastral présenté en tant que plan de masse doit systématiquement faire l’objet d’une vérification sur le terrain.
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