Note : certains paragraphes peuvent faire double emploi avec un précédent article. Toutefois, la finalité est ici de recenser les principales erreurs fréquemment rencontrées, plutôt que d’aborder exclusivement les démarches administratives ou les nouveautés introduites par ces nouvelles mesures.
Déclaration préalable pour moins 40m² : travaux concernés
Le décret du 5 décembre 2011 s’applique qu’aux travaux sur construction existante, sous réserve de la localisation du terrain et des surfaces existantes après travaux
De manière très globale, le code de l’urbanisme distingue, dans le cadre des autorisations de construire (art. R.420-1) :
- Les constructions nouvelles : une construction peut être dite « nouvelle » dès lors qu’elle est édifiée ex nihilo ou à la suite d’une démolition en plus d’être indépendante de tous autres bâtiments éventuellement déjà existants sur un terrain.
- Les travaux sur construction existante : des travaux peuvent être considérés comme étant sur une construction existante dès lors qu’ils sont exécutés en contact d’un ouvrage déjà édifié au moment du dépôt de la demande d’autorisation de construire.
- Les aménagements et installations : il s’agit de termes un peu fourre-tout qui désignent, de manière très globale, toutes les modifications du sol ou du sous-sol, ou encore, l’installation d’ouvrages spéciaux, qui vont des caravanes au mobilier urbain en passant par les tentes ou les habitations légères de loisirs.
Parmi ces 3 catégories, le décret du 5 décembre 2011 ne s’applique qu’à une seule d’entre elles : les travaux sur les constructions existantes. Ce décret, comme précisé par son appellation, est relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes.
En conséquence : les constructions nouvelles, c’est-à-dire les constructions indépendantes des autres bâtiments, ne peuvent pas être concernées par ce décret : abri de jardin, piscine, serres, éventuellement garage …
Ces constructions nouvelles continuent donc d’obéir à la procédure de droit commun, récapitulée ci-dessous là encore de manière très générale :
- Entre 5 m² et 20 m² = déclaration préalable
- Plus de 20 m² = permis de construire
- Plus de 20 m² pour une construction de plus de 170 m² = permis de construire, recours obligatoire à l’architecte.
Synthèse :
Les constructions nouvelles (abri de jardin, véranda, serre par exemple) ne sont pas concernées. Seuls les travaux sur construction existante sont visés par ce décret.
Travaux sur construction existante ne signifie pas seulement « extension » au sens courant
L’expression « extension » a pu facilement porter à croire que le décret ne s’applique qu’aux parties nouvelles d’un bâtiment uniquement lorsqu’elles sont destinées à de l’habitation.
En réalité, le code de l’urbanisme dispose que ces nouvelles règles s’appliquent à l’ensemble des travaux sur construction existante.
Garage accolé, véranda, surélévation de toiture, voire même appentis en façade : ce sont bien tous les travaux sur constructions existantes qui sont visées par ce décret.
Synthèse :
Le décret vise tous les types de travaux sur constructions existantes : les extensions au sens courant du terme, mais également les garages accolés, les vérandas, les surélévations de toiture …
Rappel : les dispositions ne s’appliquent pas partout !
Sûrement l’une des plus principales confusions : le relèvement du seuil de la déclaration préalable ne s’applique pas à l’ensemble du territoire, mais exclusivement dans les zones Urbaines (zones U) des communes couvertes par un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
En dehors d’une zone U ou dans une commune en dehors d’un POS/PLU (notamment dans les territoires ruraux), les dispositions de ce décret ne peuvent pas s’appliquer.
Rappel : dans les zones U, une extension peut tout de même être soumise à permis de construire
Même en zone urbaine des communes soumises à PLU/POS, le permis de construire peut être exigé pour moins de 40 m².
Le permis de construire reste obligatoire dans les zones visées par le décret du 5 décembre 2011 dès lors que les surfaces à construire dépassent les 40 m², même dans les zones U.
Le permis de construire demeure également exigé lorsque (art. R.421-14 b) du code de l’urbanisme) :
1.) l’extension a construire fait plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol …
2.) … en plus de porter la surface de plancher ou l’emprise au sol constitutive de surface de plancher du bâtiment existant à plus de 170 m² après les travaux (décret du 7 mai 2012 relatif à une des dispenses de recours à un architecte).
Dans ces conditions (plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol développant de la surface de plancher et plus de 170 m²), le permis de construire est non seulement indispensable, mais il doit en outre être établi par un architecte.
Il convient toutefois de préciser que le seuil de recours obligatoire à l’architecte s’apprécie au regard de la surface de plancher et de l’emprise au sol développant de la surface de plancher.
En conséquence, les ouvrages ne développant pas de surface de plancher ne peuvent pas enclencher le seuil de recours obligatoire à l’architecte.
Essentiellement, les garages accolés à un bâtiment existant ne sont pas soumis au recours obligatoire à l’architecte. Lire cette note à ce sujet : permis de construire garage.
La fameuse « simple déclaration suffit » n’est pas aussi « simple » que cela
Le terme « déclaration » est trop souvent à tort associé avec le terme « simple » (ajoutons « suffit » pour couronner le tout …).
Pourtant : il ne s’agit pas « simplement » de déclarer, mais bien de solliciter une autorisation de construire, qui peut tout à fait être refusée dès lors que l’extension n’est pas conforme avec les règles de droit des sols.
De plus, la « simple déclaration » obéit aux mêmes logiques que celles du permis de construire :
- Formulaire CERFA : calcul des surfaces de plancher, description de la construction, contenance du terrain en m²
- Formulaire de déclaration des éléments imposables : calcul des surfaces taxables, répartition du mode de financement en fonction des surfaces construites, surface taxable existant avant et après travaux
- Plans : plan de situation, plan de masse, plan en coupe, plan des façades et des toitures, représentation de l’aspect extérieur, document graphique
La déclaration préalable n’a aucune influence sur la taxe d’aménagement
Déclaration préalable comme permis de construire, les taxes d’urbanisme sont entre autres calculées en fonction des surfaces taxables à construire (art. L.331-10 du code de l’urbanisme) : plus les surfaces taxables sont importantes, plus la taxe d’aménagement devrait être élevée.
Ce sont bien les surfaces qui sont l’une des bases du calcul de la taxe d’aménagement, non le fait qu’il s’agisse ou non d’un permis de construire.
A cet égard, souhaiter se dispenser du permis de construire pour régler moins de taxes lors de la construction d’une extension serait totalement absurde.
Moins de 5 m² pour une surface non-close ou découverte = pas de formalités : un raisonnement imprécis
Dans la mesure où tous les travaux sur construction existante vont modifier l’aspect initial d’un bâtiment, la déclaration préalable reste alors exigée
Le décret du 28 février 2012 dispose que le seuil des constructions nouvelles exemptées de formalités est relevé à 5m².
Au regard de nombreux retours suite à la publication de ce décret correctif, rappelons que :
- Ces dispositions s’appliquent qu’aux constructions nouvelles, non aux travaux sur constructions existantes
- Et surtout, les démarches préalables ne sont pas uniquement motivées en raison des surfaces à construire.
Tout particulièrement, la déclaration préalable reste requise dès lors que des travaux ont pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment (art. R421-17 du code de l’urbanisme).
Or, des travaux sur constructions existantes, mêmes :
- De moins de 5 m²,
- Non clos,
- Non couverts,
- Sans fondations …
…. auront forcément un impact sur l’aspect extérieur du bâtiment faisant l’objet des travaux.
Insistons donc bien sur le fait que tous les types de travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur doivent au moins faire l’objet d’une déclaration préalable, même d’ailleurs lorsque les travaux ne sont pas visibles depuis la voie publique.
En conclusion
Une fois de plus, nous vous invitons vivement à vous méfier de certains discours commerciaux, qui, toujours d’après certains de nos lecteurs, peuvent conduire vers une situation juridique potentiellement très délicate.
Une extension, ou généralement tous travaux sur constructions existantes, doivent en principe au moins faire l’objet d’une demande de déclaration préalable.
Il faut aussi se méfier de certaines omissions de la presse généraliste (dont un quotidien en particulier, qui est définitivement hors de propos) : si un permis de construire n’est pas exigé, il faut bien retenir qu’une déclaration préalable demeure obligatoire, dossier tout aussi contraignant à élaborer.
Dans tous les cas, il est toujours préférable de prendre contact avec la mairie avant d’engager quoi que ce soit.
Plus d’infos sur ce sujet :
Extension de moins de 40 m2 sans permis de construire, avec déclaration préalable de travaux
Exemple déclaration préalable de travaux extension
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Plans de maison en L : exemple gratuit pour un permis de construire ou une déclaration préalable
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