Comment les surfaces sont-elles définies ?
Au sens du code de l’urbanisme, les « surfaces » employées en vue de déterminer le régime juridique d’un projet (permis de construire, déclaration préalable, dispense de formalités) sont évaluées en surface de plancher et en emprise au sol.
Surface de plancher
La surface de plancher est définie par l’article R.111-2 du code de l’urbanisme de la façon suivante :
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.
Consultez ces articles pour en savoir plus sur la surface de plancher : surface de plancher | exemple de calcul de la surface de plancher
Emprise au sol
L’emprise au sol vise à assurer un pouvoir de contrôle sur :
- Les constructions non closes et/ou découvertes – comme les hangars ;
- Les espaces de stationnement, lesquels ne développent pas de surface de plancher, mais s’ils correspondent à un local clos et couvert.
L’article R.420-1 du code de l’urbanisme définit l’emprise au sol de la façon suivante :
L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.
En savoir plus sur l’emprise au sol : emprise au sol | exemple de calcul de l’emprise au sol
A partir de quelle surface faut-il un permis de construire ?
Un permis de construire est requis dès lors que l’importance des surfaces envisagées excède le seuil de la déclaration préalable de travaux, les surfaces à prendre en compte étant la surface de plancher et l’emprise au sol.
Surface pour un permis de construire : constructions nouvelles
Un permis de construire est obligatoire dès lors qu’une construction nouvelle dépasse 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol. Une construction est « nouvelle » dès lors qu’elle est dissociable de toute autre construction.
L’article R.421-1 du code de l’urbanisme précise les conditions pour lesquelles une construction nouvelle est soumise à permis de construire.
Ainsi, il apparaît qu’un permis de construire est obligatoire dès lors que la surface de plancher OU l’emprise au sol d’une construction nouvelle est supérieure à 20 m².
Par ailleurs, une construction nouvelle dont à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol sont comprises entre 5m² et 20 m² pour une hauteur au-dessus du sol supérieure à 12 m nécessite également un permis de construire.
Surface pour un permis de construire : travaux sur construction existante
Un permis de construire est obligatoire dès lors que des travaux sur une construction existante entraînent la création de plus de 20m² d’emprise au sol ou de surface de plancher. Le seuil de 20m² est relevé à 40 m² en zone urbaine identifiée par un document d’urbanisme, à l’exception des projets soumis au recours obligatoire à l’architecte.
L’article R.421-13 du code de l’urbanisme précise les conditions pour lesquelles des travaux sur une construction existante relèvent du permis de construire.
Les travaux sur construction existante s’entendent de tous les travaux formant un ensemble indissociable ou prenant appui sur une construction existante : extension, véranda, garage accolé, création de niveaux supplémentaires, surélévation.
Les travaux sur construction existante nécessitent un permis de construire lorsque la surface de plancher OU l’emprise au sol envisagées sont supérieures à 20 m². Ce seuil est relevé à 40 m² lorsque le terrain est compris dans une zone urbaine d’une commune couverte par un document d’urbanisme, comme un Plan Local d’Urbanisme.
Le relèvement du seuil à 40m² dans les zones urbaines n’est pas applicable lorsque :
- Les surfaces à créer dépassent 20 m² ;
- Et que cette création conduit au dépassement du seuil de recours obligatoire à l’architecte, qui est de 170 m² de surface de plancher et d’emprise au sol développant de la surface de plancher dans le cadre d’un bâtiment à autre usage d’agricole.
De manière générale, une construction est existante lorsqu’elle conserve l’essentiel de son gros oeuvre (murs extérieurs, porteurs, charpente, toiture) et qu’elle n’est pas reconstruite en majeure partie par le projet.
Par ailleurs, toujours de manière générale, les travaux prenant appui sur une construction existante irrégulière peuvent être autorisés que si l’ensemble de la construction peut être régularisée (jurisprudence « Thalamy », Conseil d’Etat, 5 / 3 SSR, du 9 juillet 1986, 51172, publié au recueil Lebon).
Cas particulier des travaux entrepris sur un monument historique
Les travaux exécutés sur un monument inscrit au titre des monuments historiques font l’objet d’un permis de construire, sans condition de surface (article R.421-16 du code de l’urbanisme).
Cas particulier des travaux portant changement de destination et ayant pour effet de modifier la façade ou les structures porteuses d’un bâtiment
Le code de l’urbanisme dresse la liste de 9 destinations (article R.123-9 du code de l’urbanisme) :
1. Habitation
2. Hébergement hôtelier
3. Bureaux
4. Commerces
5. Artisanat
6. Industrie
7. Exploitation agricole ou forestière
8. Entrepôt
9. Service public ou d’intérêt collectif
Un changement de destination consiste pour un bâtiment de passer de l’une vers une autre destination (ex. changement d’un bâtiment agricole en bâtiment d’habitation).
Un permis de construire est obligatoire, sans condition de surface, lorsqu’il est prévu à la fois de procéder à un changement de destination en plus d’apporter des modifications en façade ou des structures porteuses (article R.421-14 c du code de l’urbanisme).
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